Wybór lokalizacji dla nowej inwestycji jest jednym z najważniejszych aspektów rzutujących na powodzenie przedsięwzięcia. Na co zwrócić szczególną uwagę podczas wyboru działki inwestycyjnej? Jak ustrzec się przed niewłaściwym wyborem? Jak sąsiedztwo planowanego przedsięwzięcia może wpłynąć na jego niepowodzenie? Na te oraz inne pytania i wątpliwości postaramy się odpowiedzieć w poniższym artykule.
Lokalizacja, lokalizacja i jeszcze raz lokalizacja
Planując nową inwestycję lub też nową filię zakładu, najważniejszym aspektem jest jej lokalizacja. Jest to jednocześnie niemalże jedyna rzecz, której w przyszłości nie będzie można zmienić. Oczywiście z punktu widzenia przedsiębiorcy ważny jest poziom skomunikowania wybranego terenu. Dostęp do sieci dróg, bliskość autostrad czy dróg szybkiego ruchu jest na pewno bardzo ważna. Dobrze skomunikowany obszar będzie atutem dla zorganizowania sieci dostaw oraz zwiększy dostępność dla potencjalnych kontrahentów. Inwestując często niemałe pieniądze w zakup nieruchomości oraz budowę infrastruktury potrzebnej do funkcjonowania przedsięwzięcia, przedsiębiorca chce mieć pewność, że wybrał najlepszy możliwy teren. Najważniejszym dokumentem, z treścią którego bezwarunkowo należy się zapoznać przed zainwestowaniem swoich funduszy, jest miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego.
Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego i plan ogólny
Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, akronim MPZP, jest aktem prawa miejscowego, który uchwalany jest przed radę miasta lub gminy. MPZP ustala przeznaczenie terenu oraz określa sposób zagospodarowania i warunki zabudowy terenu. Przed zakupem wymarzonej nieruchomości koniecznie należy się zapoznać z treścią tego dokumentu, pod warunkiem, że został on uchwalony dla danej lokalizacji. W dokumencie tym znajdziemy zakazy, nakazy oraz ograniczenia, a także warunki, jakim muszą odpowiadać konkretne budynki. Miejscowy plan określa więc nie tylko granice linii zabudowy, maksymalną wysokość budynków czy kąty nachylenia, ale jednocześnie wskazuje, w jaki sposób dany teren może zostać wykorzystany. Jeżeli dany teren przeznaczony jest pod zabudowę mieszkalną, na pewno nie zrealizujemy na nim średniego czy też dużego zakładu produkcyjnego. Do tego celu konieczne będą tereny przeznaczone na zabudowę przemysłową, usługową czy też magazynową, które najczęściej w miejscowych planach stanowią jeden obszar. Jednakże na sprawdzeniu przeznaczenia terenu nie można poprzestać. Konieczne jest zweryfikowanie wszystkich zapisów i ustaleń dla konkretnego obszaru. Często bowiem okazuje się, że w szczegółowych ustaleniach znajdują się zakazy realizacji konkretnych obiektów przemysłowych. Zdarza się, że miejscowy plan nie dopuszcza możliwości realizacji inwestycji mogących znacząco oddziaływać na środowisko, czyli takich, które wymagają uzyskania decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach. Dokumenty te określają także sposoby zaopatrzenia w wodę, odprowadzania ścieków czy wód deszczowych, dlatego ważne jest zapoznanie się ze wszystkimi ustaleniami przez podjęciem decyzji o zakupie danej nieruchomości.
Aktualnie na terenie całego kraju trwa wprowadzanie Planów ogólnych, co związane jest z reformą planistyczną, czyli zmianą ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Plan ogólny to akt prawa miejscowego, który zastąpi istniejące dotychczas studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. Plan ogólny będzie zatem dokumentem obejmującym obszar całej gminy i na jego podstawie wydawane będą decyzje o warunkach zabudowy lub tworzone będą MPZP. Przed wyborem nieruchomości warto także dowiedzieć się, czy dla danej gminy został już wprowadzony i obowiązuje Plan ogólny, bądź też, jakie są jego ustalenia, w przypadku Planów, których procedura wprowadzania już trwa.
Lokalizacja inwestycji a ochrona środowiska
Po zweryfikowaniu zapisów MPZP i Planu ogólnego, kolejnym ważnym aspektem jest zapoznanie się z sąsiedztwem wybranego obszaru, a konkretnie ze środowiskiem przyrodniczym. Pod tym kątem najważniejszy jest fakt ustanowienia w sąsiedztwie form ochrony przyrody. Ustawa o ochronie przyrody wyróżnia następujące formy ochrony przyrody:
- parki narodowe,
- rezerwaty przyrody,
- parki krajobrazowe,
- obszary chronionego krajobrazu,
- obszary Natura 2000,
- pomniki przyrody,
- stanowiska dokumentacyjne,
- użytki ekologiczne,
- zespoły przyrodniczo-krajobrazowe,
- ochrona gatunkowa roślin, zwierząt i grzybów.
O ile teren przeznaczony na działalność przemysłową na obszarach parków narodowych raczej się nie zdarza, o tyle parki krajobrazowe czy obszary chronionego krajobrazu są już bardziej powszechne. Dobrze jest, gdy wybrany przez nas teren nie znajduje się w granicach takiego obszaru, ale jeszcze lepiej, gdy żaden obszar ochrony przyrody nie występuje także w bliższym i dalszym sąsiedztwie. Fakt sąsiedztwa obszarów Natura 2000 czy obszarów chronionego krajobrazu znacznie bowiem utrudnia realizację inwestycji, zwłaszcza gdy przedsięwzięcie wymaga uzyskania decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach. Często wpływa to nie tylko na wydłużenie procedury otrzymania decyzji, ale także może ją wręcz uniemożliwiać, gdy dla danego terenu przewidziany jest plan ochrony.
Z punktu widzenia ochrony środowiska istotna jest także lokalizacja obszarów związanych z hydrografią, czyli rzek, jezior, ale także obszarów wodno-błotnych, torfowisk, bagnisk. Niejednokrotnie obszary te nie są objęte ochroną na podstawie ustawy o ochronie przyrody, ale fakt ich bliskiego sąsiedztwa może utrudniać realizację inwestycji. Wynika to z faktu, że obszary takie są szczególnie wrażliwe na zanieczyszczenia i działania antropogeniczne, przez co organy ochrony przyrody mają na nie szczególne baczenie. Obszary szczególnego zagrożenia powodzią również niekoniecznie nadają się na realizację dużych inwestycji. Nie tylko z punktu widzenia potencjalnych strat i kosztów, jakie poniesie inwestor w przypadku faktycznego wystąpienia powodzi. Budowa na takich obszarach wymaga bowiem uzyskania dodatkowego pozwolenia wodnoprawnego i decyzji zwalniającej z zakazów (np. gromadzenia ścieków), co wpływa niekorzystnie na koszty i czas realizacji inwestycji.
Ważnym aspektem, a niejednokrotnie pomijanym, jest także istnienie w sąsiedztwie obszarów i obiektów objętych ochroną zabytków. Inwestorzy często dokonują zakupu nieruchomości z już znajdującą się infrastrukturą, którą zamierzają wykorzystać po rozbudowie czy przebudowie. Natomiast w przypadku obiektów zabytkowych, działania takie mogą się okazać niemożliwe.
Lokalizacja inwestycji a sąsiedztwo
Ochrona środowiska i ochrona zabytków to nie jedyne warunki lokalizacji potencjalnego przedsięwzięcia, które należy wziąć pod uwagę przed zakupem nieruchomości. Ważne jest bowiem również sąsiedztwo. Obszary inwestycyjne znajdujące się w bliskim sąsiedztwie terenów mieszkalnych nie koniecznie będą najlepszym wyborem. Zwłaszcza w przypadku uciążliwych inwestycji możemy mieć trudności nie tylko z samą realizacją takiego przedsięwzięcia, ale również późniejsze problemy z jego funkcjonowaniem. Mieszkańcy mogą być niezadowoleni z niedogodności takiego sąsiedztwa, pod względem nadmiernego hałasu, wzmożonego ruchu pojazdów, uciążliwości zapachowych, czy też nadmiernego pylenia. W dalszej perspektywie przełoży się to na skargi, które mogą się zamienić na wzmożone kontrole organów. Może to także rzutować na blokowanie możliwości dalszego rozwoju przedsięwzięcia.
Jednocześnie, sąsiedztwo dużych zakładów przemysłowych nie zawsze oznacza dobry wybór. Zgodnie z prawem ochrony środowiska, emisje do powietrza nie mogą przekraczać dopuszczalnych poziomów ustalonych w celu ochrony zdrowia i jakości środowiska. W praktyce, sąsiedztwo zakładów emitujących znaczne zanieczyszczenia do środowiska może rzutować na niepowodzenie naszej inwestycji, gdyż na emisję zanieczyszczeń z naszego zakładu, możemy nie otrzymać już pozwolenia.
Jak dokonać prawidłowego wyboru
Jak widać, aspektów i warunków mających wpływ na wybór idealnego terenu dla lokalizacji naszej inwestycji jest bardzo dużo. Są to często złożone problemy, zwykle nie da się uniknąć i przewidzieć wszystkiego. Dlatego warto postawić na sprawdzonych doradców, którzy pomogą określić dobre i słabe strony danej nieruchomości oraz zweryfikują istniejące i potencjalne zagrożenia dla danego terenu. Firma Ekolog Sp. z o.o. z siedzibą w Swarzędzu to zespół doświadczonych specjalistów, którzy od wielu lat zajmują się pozyskiwaniem niezbędnych pozwoleń i zezwoleń z zakresu ochrony środowiska dla przedsiębiorców. Dlatego bardzo dobrze wiedzą, co należy sprawdzić i na co zwrócić szczególną uwagę, przed podjęciem decyzji o zakupie danej nieruchomości na cele inwestycyjne.
